Daya tarik properti sebagai instrumen investasi masih tinggi. Apalagi, saat ini pemerintah memberikan insentif khusus untuk pembelian rumah. Kredit pemilikan rumah (KPR) pun menjadi pilihan banyak orang karena uang tunai yang tidak cukup. KPR syariah bisa menjadi alternatif dengan keunggulan tersendiri.
—
PEMBIAYAAN syariah adalah penyaluran pembiayaan yang dilakukan lembaga keuangan syariah (LKS) kepada nasabah berdasar prinsip syariat Islam. Dengan demikian, penyaluran pembiayaan menggunakan akad-akad syariah sesuai dengan tujuannya. Macam-macamnya, antara lain, murabahah (jual beli), ijarah/ijarah muntahiya bittamlik (sewa), musyarakah (bagi hasil), mudarabah (kerja sama), dan musyarakah mutanaqishah (kepemilikan bersama).
Lantas, apa perbedaan dan keunggulan KPR syariah jika dibandingkan dengan KPR konvensional? Direktur Syariah Banking PT Bank CIMB Niaga Tbk Pandji P. Djajanegara menjelaskan, KPR syariah tidak menerapkan suku bunga bank yang naik turun. Dalam skema akad murabahah, misalnya, bank diasumsikan sebagai penjual rumah. Sementara itu, nasabah adalah pembeli rumah.
Bank membeli rumah yang dipilih nasabah. Lalu, dijual kembali kepada nasabah dengan harga yang sudah ditambah dengan margin bank yang telah disepakati. ’’Pembelian rumah oleh nasabah itu dicicil setiap bulan dengan jumlah yang tetap hingga berakhirnya tenor,” tutur Pandji.
Namun, ketika menggunakan akad ijarah/ijarah muntahiya bittamlik atau musyarakah mutanaqishah, angsuran per bulan itu bisa dikaji ulang (review) dengan menyesuaikan kondisi pasar. Tentu, dengan formula review yang disepakati dari awal pada saat melakukan akad pembiayaan.
Dari uraian itu, Pandji mengingatkan pentingnya memilih jenis akad pembiayaan yang sesuai dengan kondisi keuangan nasabah. ’’Hal ini karena pricing KPR syariah ini biasanya sesuai dengan jenis akadnya,’’ katanya kepada Jawa Pos pada Jumat (30/7). Calon nasabah hendaknya juga memahami ketentuan pelunasan. Sebab, setiap akad memiliki aturan pelunasan yang berbeda.
Calon nasabah juga harus cermat memilih pengembang sebagai penyedia rumah. Sebaiknya, memilih yang sudah bekerja sama dengan lembaga keuangan syariah sehingga akan mempermudah proses selanjutnya. Nasabah KPR syariah hanya dikenai biaya administrasi.
Menurut dia, sangat tepat jika nasabah menggunakan pembiayaan KPR syariah untuk pembelian propertinya. Khususnya ketika kondisi krisis akibat pandemi Covid-19 saat ini. Sebab, nasabah dapat membayar uang muka lebih rendah, biaya lebih murah, dan adanya kepastian angsuran.
Meski demikian, Pandji mengakui bahwa penetrasi pembiayaan syariah masih lebih kecil daripada pembiayaan konvensional. Itu tidak terlepas dari edukasi dan literasi masyarakat yang masih rendah tentang keuangan syariah. Selain itu, produk-produk pembiayaan syariah belum setara dengan produk-produk konvensional.
’’Saya kira KPR syariah saat ini sudah kompetitif dengan konvensional. Contohnya, porsi penyaluran pembiayaan KPR syariah Unit Usaha Syariah PT Bank CIMB Niaga Tbk (CIMB Niaga Syariah) sudah mencapai 51 persen dari total penyaluran pembiayaan KPR CIMB Niaga,’’ beber Pandji.
CEO Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda menambahkan, tren KPR syariah makin menunjukkan peningkatan. Terutama didorong naiknya kepercayaan masyarakat terkait dengan pembiayaan tanpa riba. Terlepas dari itu, sebenarnya tingkat bagi hasil (syariah) dan tingkat suku bunga (konvensional) tidak terlalu berbeda.
Dengan bagi hasil yang tetap, akan lebih menjamin kepastian nasabah untuk mencicil. Namun, pada saat tren suku bunga konvensional menurun, skema bagi hasil relatif lebih tinggi sedikit daripada konvensional.
Di sisi lain, Ali menyebutkan, saat ini adalah waktu yang tepat untuk membeli properti. Wabah global membuat harga properti tertahan, bahkan cenderung turun. Pemerintah juga mengubah ketentuan rasio uang muka kredit rumah (loan-to-value/LTV) kredit dan pembiayaan semua jenis properti menjadi 100 persen. ’’Yang artinya, bisa membeli rumah baru tanpa uang muka atau down payment,” ujarnya.
Ditambah, stimulus pembebasan pajak pertambahan nilai (PPN) untuk rumah di bawah Rp 2 miliar dan 50 persen PPN untuk rumah harga Rp 2 miliar–Rp 5 miliar. ’’Ini langkah luar biasa yang diambil pemerintah untuk menggerakkan ekonomi, khususnya properti. Konsumen harus melihat itu sebagai momen untuk membeli properti karena mungkin tidak akan ada lagi kebijakan seperti ini,’’ bebernya.
Sementara itu, Agus Dwi Prasetyo, seorang karyawan swasta, sudah tiga tahun mencicil rumah dengan KPR syariah. Awalnya, dia mendapat rekomendasi dari temannya. Menurut dia, cicilan flat memiliki daya tarik. Sebab, memberi kepastian yang jelas tanpa harus memikirkan sewaktu-waktu nominal cicilan naik.
Dalam proses pengajuan ke BNI Syariah yang sekarang menjadi Bank Syariah Indonesia, Tyo, sapaan karib Agus Dwi Prasetyo, tidak menemukan kendala yang berarti. Dia mengambil KPR dengan jangka waktu 15 tahun. Selama pandemi, pria kelahiran Lampung itu sempat mendapat tawaran keringanan angsuran. Yakni, berupa penundaan pembayaran. Namun, Tyo menilai justru penundaan tersebut malah akan memberatkan ke depan. ’’Ini tidak saya ambil. Malah numpuk ning mburi. Kan jadi repot nanti,’’ celetuknya.
KPR SYARIAH VS KPR KONVENSIONAL
KPR Syariah
– Akad menggunakan prinsip murabahah (jual beli), ijarah/ijarah muntahiya bittamlik (sewa), musyarakah (bagi hasil), mudarabah (kerja sama), dan musyarakah mutanaqishah (kepemilikan bersama).
– Tidak menerapkan suku bunga.
– Cicilan bersifat tetap hingga tenor berakhir.
– Bisa negosiasi ulang pilihan rumah, bahkan di tengah berjalannya KPR (pembayaran fleksibel).
– Tenor berkisar 5 sampai 15 tahun.
Baca Juga: Samuel Hartono, Pemilik Showroom Disidang karena Jual Mobil tanpa BPKB
KPR Konvensional
– Menggunakan skema pinjaman dengan bunga.
– Cicilan fluktuatif menyesuaikan suku bunga BI 7-Day (Reverse) Repo Rate (BI-7DRR) dan kebijakan bank.
– Jika sudah bayar uang muka, bayar cicilan sampai lunas. Tidak bisa berubah.
– Tenor lebih lama bisa sampai 25 tahun.
– Ada denda bagi nasabah yang lebih awal (melunasi) atau terlambat membayar cicilan.